Split već godinama potvrđuje status jednog od najatraktivnijih tržišta nekretnina u Hrvatskoj. Prema službenim podacima za 2025. godinu, upravo je Split imao najvišu medijalnu realiziranu cijenu stana i apartmana u Hrvatskoj – 4.068 €/m².

Pritom je važno razlikovati realiziranu cijenu od oglašene. Službeni podatak odnosi se na cijene ostvarene u stvarnim kupoprodajama, što ga čini znatno relevantnijim pokazateljem tržišta od samih oglasnih cijena.

Odgovor na pitanje zašto su cijene u Splitu toliko visoke se nalazi u kombinaciji ograničene ponude, atraktivne lokacije, turizma, međunarodne potražnje i snažne lokalne potražnje za stanovanjem.

Ograničena ponuda kvalitetnih nekretnina

Jedna od temeljnih karakteristika splitskog tržišta jest ograničena količina prostora. Split je kompaktan obalni grad, a mogućnosti širenja grada nisu neograničene. Najatraktivnije lokacije nije moguće jednostavno povećati – nekretnine uz more, u blizini centra, na području Marjana i u sličnim poželjnim dijelovima grada. Upravo zato kvalitetna nekretnina na dobroj mikrolokaciji ima karakteristiku rijetkog proizvoda. Kada potražnja raste brže od ponude, cijena takve nekretnine prirodno raste. Iznimku trenutno vidimo u izgradnji Žnjana koji je najaktivniji splitski kvart po prodaji stanova, većinom novogradnje.

Turizam povećava vrijednost atraktivnih lokacija

Međunarodna turistička privlačnost Splita dodatno utječe na tržište nekretnina. Atraktivan stan može istodobno biti namijenjen vlastitom stanovanju, dugoročnom najmu, turističkom najmu ili investiciji. To znači da za istu nekretninu postoji više potencijalnih skupina kupaca. Upravo je ta kombinacija jedan od razloga zbog kojih nekretnine na atraktivnim lokacijama imaju višu vrijednost nego što bi je imale na tržištu na kojem prevladava isključivo lokalna stambena potražnja.

Kupac nekretninu ne promatra nužno samo kao budući dom. Ona može predstavljati i način ostvarivanja prihoda od najma ili dugoročnog očuvanja kapitala. Zbog toga cijena nije određena samo pitanjem koliko kupac želi platiti za stanovanje. Važno je i pitanje koliko nekretnina može vrijediti kao investicija. To posebno dolazi do izražaja kod kvalitetnih stanova na lokacijama koje imaju dobru potražnju za najmom.

Potražnja za nekretninama u Splitu ne dolazi samo od lokalnih kupaca. Grad je međunarodno prepoznat kao turistička i mediteranska destinacija, pa su splitske nekretnine zanimljive i kupcima iz drugih dijelova Hrvatske i inozemstva. Takvi kupci često ne uspoređuju cijenu splitskog stana samo s lokalnim plaćama, nego i s cijenama nekretnina na drugim atraktivnim mediteranskim tržištima. Zbog toga kupovna moć na splitskom tržištu nije jednaka isključivo kupovnoj moći lokalnog stanovništva.

Snažna potražnja i ograničena ponuda oblikuju splitsko tržište

Visoke cijene splitskih nekretnina rezultat su kombinacije više čimbenika. Split nije samo turistička destinacija, već i najveće urbano, gospodarsko, obrazovno i zdravstveno središte Dalmacije, zbog čega kontinuirano privlači stanovnike, studente, radnike, investitore i kupce iz inozemstva. Istodobno, mogućnosti povećanja stambene ponude su ograničene, a visoka vrijednost zemljišta, troškovi gradnje i zahtjevi povezani s infrastrukturom dodatno podižu cijenu novih projekata.

Zbog toga ni intenzivnija novogradnja sama po sebi ne znači nužno i pristupačnije stanovanje. Kada se snažna i raznolika potražnja susretne s ograničenom ponudom kvalitetnih nekretnina, cijene ostaju pod pritiskom. Posljedice se pritom sve više osjećaju i izvan granica grada. Kupci kojima su cijene u Splitu previsoke sve češće razmatraju Solin, Kaštela, Podstranu i druga okolna područja, tražeći ravnotežu između cijene, kvalitete stanovanja, kvadrature i povezanosti sa Splitom. Na taj način visoke cijene u Splitu postupno oblikuju šire regionalno tržište nekretnina.

Postoji i velik broj građana Splita koji u potrazi za mirnijom sredinom također odlaze u periferne dijelove, no ostavljaju stanove u gradu u dugoročnom ili turističkom najmu i pritom ne povećavaju širinu ponude stanova na tržištu.

Cijene i dalje rastu, ali priuštivost postaje važnije pitanje

Službeni podaci pokazuju da rast cijena stambenih nekretnina na Jadranu nije zaustavljen. U prvom tromjesečju 2026. cijene stambenih objekata na Jadranu bile su više nego godinu ranije. Istodobno, visoke cijene stvaraju sve veći problem priuštivosti. To je jedan od najvećih izazova splitskog tržišta: kako osigurati dovoljno kvalitetnog stanovanja za lokalno stanovništvo u gradu u kojem je potražnja iz više izvora vrlo snažna.

Što to znači za kupce?

Za kupca visoka cijena splitskog tržišta znači da je kvaliteta odluke važnija nego ikad. Nije dovoljno gledati samo cijenu po kvadratnom metru. Potrebno je procijeniti cijelu nekretninu – lokaciju, zgradu, stanje, troškove, parking, mogućnost najma i dugoročnu likvidnost. Posebno je važno uspoređivati nekretninu sa stvarno usporedivim nekretninama, a ne samo s cijenama iz oglasa.

Što to znači za prodavatelje?

Visoka medijalna realizirana cijena ne znači da svaka nekretnina može postići istu cijenu. Tržište sve više razlikuje kvalitetne nekretnine od onih koje su precijenjene. Realno određivanje početne cijene, kvalitetna prezentacija i poznavanje konkretne mikrolokacije zato postaju ključni za uspješnu prodaju.

Zaključak

Split je najskuplje hrvatsko tržište stambenih nekretnina prema medijalnoj realiziranoj cijeni zato što se na jednom prostoru susreće više snažnih izvora potražnje. Tu su lokalni kupci, studenti, najmoprimci, investitori, turizam i međunarodni kupci. Istodobno, količina kvalitetnog prostora na najboljim lokacijama je ograničena. Upravo ta kombinacija stvara snažan pritisak na cijene. Prema službenim podacima, medijalna realizirana cijena stana i apartmana u Splitu u 2025. iznosila je 4.068 €/m², čime je Split bio na vrhu hrvatskog tržišta. Za kupce to znači da je pažljiv odabir nekretnine važniji nego ikad. Za prodavatelje znači da kvalitetna i pravilno pozicionirana nekretnina može ostvariti značajnu vrijednost. A za cijelo tržište ostaje ključno pitanje – može li ponuda novih i postojećih stanova dugoročno pratiti potražnju koja Split čini jednim od najpoželjnijih gradova za život i ulaganje u Hrvatskoj?

Izvori: Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine – Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske; ISPU/eNekretnine; Državni zavod za statistiku.